Šta kada izvođač kasni s gradnjom?
 
 

Šta učiniti kada kupac nakon uredno uplaćenih financijskih sredstava još uvijek ne može useliti u svoju nekretninu? Nekretnine.ba" Vas savjetuju! Prije osam mjeseci platio sam za svoju novu nekretninu za koju sam ovih dana tek dobio ključeve. Izvođač je kasnio 45 dana s predajom ključeva, za što mi je spreman dati simboličnu naknadu od jedan posto godišnje kamate na unaprijed uplaćena sredstva za tih 45 dana. Čuo sam da neki izvođači isplaćuju kamatu na cjelokupno isplaćen iznos (osim kapare) od dana uplate do useljenja jer je to navodno čak zakonska obveza svih koji zatraže uplatu cijelog iznosa za nekretninu koja još nije useljiva. Imam li pravo i ja to tražiti od prodavatelja, premda nije regulirano ugovorom? Važeći Zakon o zaštiti potrošača propisuje institut tzv. kamate na predujam: “Ako trgovac zahtijeva ili izričito uvjetuje kupnju proizvoda ili pružanje usluge s djelomičnim ili ukupnim jednokratnim ili obročnim predujmom i isporuči proizvod ili obavi uslugu nakon primitka predujma, dužan je potrošaču prigodom isporuke proizvoda ili pružene usluge obračunati i isplatiti kamate po kamatnjaku poslovne banke trgovca za oročene štedne uloge na tri mjeseca za cijelo razdoblje, računajući od dana primljenog predujma do dana isporuke proizvoda, ako je rok isporuke proizvoda ili usluge dulji od jednog mjeseca. Ova odredba primjenjuje se i u slučaju kad trgovac ne može isporučiti ugovoreni proizvod ili uslugu”. Za povredu te obveze propisana je prekršajna kazna protiv trgovca. Dakle, tu nije riječ samo o obvezi plaćanja kamata za razdoblje kašnjenja u isporuci, nego za cijelo razdoblje od uplate predujma do isporuke. Ako o predmetnoj kamati u vašem ugovoru nije ništa rečeno i ako bi se moglo smatrati da je prodavateljtrgovac izričito uvjetovao kupnju plaćanjem predujma, onda smatram da svakako imate pravo na isplatu kamate za razdoblje od plaćanja predujma do isporuke nekretnine. Ipak, s obzirom na to da vama prodavatelj nudi jedan posto godišnje kamate, pretpostavljam da je takva kamata navedena u vašem ugovoru o kupnji nekretnine. Nameće se pravno pitanje je li odredba o kamati na predujam prisilne naravi ili se ona može isključiti ugovorom između stranaka. O tom pitanju nisam našao odgovor u sudskoj praksi. Smatram da bi takva odredba trebala biti prisilne naravi prema novom Zakonu o zaštiti potrošača koji je stupio na snagu u kolovozu 2007. godine, dok je za raniji zakon to dvojbeno. Vjerojatno bi se u slučaju spora vaš prodavatelj izgovarao time da ste suglasno ugovorili cijenu i da vam je, s obzirom na raniju uplatu, već uračunao popust. U doba propisa važećih prije Zakona o zaštiti potrošača bilo je propisano da se izričito ili prešutno uvjetovanje prodaje robe uplatom unaprijed određene svote novčanih sredstava i neobračunavanje kamata smatra špekulacijom, tj. korištenjem stanja na tržištu radi stjecanja neosnovane imovinske koristi, izazivanja poremećaja na tržištu i u opskrbi ili neopravdano povećanja cijena. Dopunom Zakona iz 1992. godine propisano je da se ne smatra špekulacijom ako se kupac u kupoprodajnom ugovoru o kupnji stana, stambene zgrade, poslovnog prostora ili poslovne zgrade, sklopljenim s građevinskim poduzećem, svojom voljom odrekne kamata na unaprijed uplaćena sredstva, a prodavatelj mu istim ugovorom garantira konačnu cijenu utvrđenu tim ugovorom. Za taj slučaj propisano je da kupac ima pravo na zatezne kamate u slučaju prekoračenja roka utvrđenog ugovorom. Dakle, kamata se po tom prije važećem zakonu odnosila samo na razdoblje kašnjenja u isporuci nekretnine, a ne kao danas za cijelo vrijeme od uplate do isporuke. Različita je bila i vrsta kamate na koju je kupac imao pravo to je bila zakonska zatezna kamata, za razliku od kamate na oročena sredstva, a na koju kamatu potrošač ima pravo prema sadašnjem Zakonu o zaštiti potrošača. Zakonska zatezna kamata je viša od kamate na oročana sredstva. Bitno je napomenuti da se prema sudskoj praksi u primjeni ranije važećih propisa ta kamata tumačila kao prisilna odredba, što znači da se nije mogla isključiti voljom ugovornih strana. Predlažem da prodavatelja pismenim putem pozovete na isplatu kamata u visini kamate na oročene štedne uloge za cijelo razdoblje od uplate novca do isporuke nekretnine. Ako ne udovolji, protiv njega što hitnije podnesite zahtjev za pokretanje prekršajnog postupka nadležnom Prekršajnom sudu. Takav postupak (za razliku od parničnog postupka) za vas neće biti skup i rizičan. Nakon što se prekršajni postupak pravomoćno okonča, u zavisnosti o njegovu ishodu, donesite odluku o podnošenju tužbe protiv prodavatelja radi isplate kamata. Izvor: blog "Dom i nekretnine"